L'ACTU DES PÔLES
Depuis le 1er janvier 2019, la TVA est due en cas de location de biens immobiliers... ou plus exactement : la TVA peut être due. L'Administration fiscale a récemment précisé les cas dans lesquels la TVA peut être imputée sur le loyer.
Il y a trois situations dans lesquelles la TVA est imputée sur une location immobilière :
Dans le régime de taxation optionnelle, le bailleur et le preneur choisissent ensemble de soumettre la location à la TVA. Ils doivent pour cela reprendre une déclaration pro fisco dans le contrat de bail. L'avantage pour le bailleur est évidemment que la TVA qu'il ou elle a payée devienne déductible.
Il est en outre requis que le preneur utilise le bien immobilier pour une activité taxée. La TVA sur le loyer est donc également déductible dans le chef du preneur. Tenez compte du fait que le bien immobilier doit être relativement nouveau, car le bailleur ne peut pas avoir payé de TVA sur ce bien avant le 1er octobre 2018. Le fisc fait preuve d'une relative souplesse dans l'interprétation de cette condition. Il n'est pas tenu compte de la TVA payée à l'occasion de travaux de démolition ou de la TVA payée à l'architecte. Lorsque nous parlons de " la première fois où de la TVA a été payée après le 1er octobre 2018 ", nous voulons parler de la TVA sur les factures adressées par l'entrepreneur principal au maître d'ouvrage/bailleur.
Le régime s'applique uniquement à la location passive (donc la location pure et simple d'un bien immobilier, sans services). Il ne s'applique pas aux terrains. Si vous louez un bâtiment avec terrain, le prix pour les deux peut être soumis à la TVA. Mais si vous louez le terrain seul, vous ne pouvez jamais opter pour la taxation. En revanche, vous pouvez opter pour la taxation si vous ne louez qu'une fraction du bâtiment. Cette fraction de bâtiment doit pouvoir être exploitée de façon autonome sur le plan économique. Elle devra, par exemple, avoir un accès séparé.
Attention ! Si vous avez déduit la TVA ayant grevé des biens d'investissement et que ces biens cessent ensuite d'être utilisés à des fins professionnels, il convient de procéder à une révision de la TVA. Cela signifie que vous devez rembourser la TVA déduite pour la période restant à courir. Pour les bâtiments, il convient de procéder à une révision si ce changement de destination intervient dans les 15 ans. En principe, cela voudrait dire que si le preneur s'en va, vous devez procéder à une révision pour la période où le bâtiment est resté inoccupé. Mais là aussi, une solution a été trouvée : moyennant le respect de certaines conditions, vous ne devez pas procéder à une révision si le bâtiment n'est pas loué pendant un temps. Néanmoins, le revers de la médaille est que le délai de révision n'est alors pas de 15 ans, mais bien de 25 ans.
La mise à disposition d'entrepôts est actuellement déjà soumise à la TVA, mais il y a néanmoins une nouveauté importante.
En cas de location à un assujetti (location B2B), le bailleur était obligé de louer avec TVA dès que le bâtiment en question était utilisé à plus de 90 % comme entrepôt.
Depuis le 1er janvier 2019, il a la possibilité d'appliquer la TVA dès que le bâtiment est utilisé à plus de 50 % comme entrepôt. S'il y a une partie commerciale dans ce bâtiment (p. ex. un espace de vente), celle-ci ne peut représenter plus de 10 % du bâtiment. Si les 50 % ne sont pas atteints ou si les 10 % sont dépassés, il ne s'agit pas légalement d'un entrepôt et la location avec TVA n'est donc pas possible, sauf si vous optez pour le régime de taxation optionnelle, tel que décrit ci-dessus.
Une location B2C d'entrepôts reste dans tous les cas soumise à la TVA.
SI vous louez des bâtiments à des assujettis pour une période de 6 mois maximum, vous pouviez précédemment choisir de ne pas appliquer de TVA. Ce n'est plus possible : les locations de courte durée à des assujettis seront désormais toujours soumises à TVA. SAUF si vous louez uniquement à des particuliers ou à des ASBL non assujetties. Dans ce cas, rien ne change et aucune TVA n'est due, même après le 1er janvier 2019.
À partir du 1er janvier 2019, les contribuables pourront choisir de soumettre à la TVA les locations immobilières. En voici les principes pour rappel.
Le preneur et le loueur choisissent ensemble de soumettre la location immobilière à la TVA. Le loueur utilise le bien pour les besoins de son activité économique (un assujetti à la TVA qui exerce une activité exemptée, comme un médecin, entre lui aussi en ligne de compte en tant que preneur).
Si les deux parties décident de soumettre la location à la TVA, ce choix s'applique pour toute la durée du bail. En cas de conclusion d'un nouveau bail ou de la prolongation d'un contrat existant, les parties décident à nouveau si elles désirent continuer à soumettre la location à la TVA.
Les nouvelles règles entreront en vigueur le 1er janvier 2019. Mais le 1er octobre 2018 est une date cruciale. Il n'est en effet possible d'appliquer la TVA qu'aux constructions à l'état neuf et aux rénovations pour laquelle la TVA est devenue exigible à partir du 1er octobre 2018. Cela signifie en substance qu'aucune facture n'a été émise et/ou qu'aucun acompte n'a été payé avant cette date.
Il est également possible de n'appliquer la TVA qu'à une fraction d'un bâtiment loué. Une fraction d'un bâtiment est une partie qui peut être exploitée de manière autonome sur le plan économique (par ex. loué ou utilisé) et directement accessible de l'extérieur.
Exception n° 1 : location de courte durée toujours avec TVA
Une location pour une période qui ne dépasse pas les six mois est une location de courte durée. Elle est en principe toujours soumise à la TVA.
Fidèle à ses habitudes, la Belgique a toutefois prévu une exception à l'exception. Une location de courte durée n'est pas soumise à la TVA :
Exception n° 2 : TVA obligatoire dans un certain nombre de cas
La location des biens suivants est toujours soumise à la TVA :
Exception n° 3 : entreposage de biens
Des règles particulières sont d'application pour les bâtiments destinés à l'entreposage de biens :
*Ces actualités vous sont communiquées à titre indicatif. Elles nécessitent donc une validation par un professionnel notamment en fonction de votre cas spécifique ou personnel.
Partagez cette page
